Immobilie als Betongold oder flexibles Wohnen zur Miete?
Die Entscheidung zwischen dem Kauf eines Eigenheims und dem Wohnen zur Miete ist für die meisten Menschen die größte finanzielle Weichenstellung ihres Lebens.
Oft wird argumentiert: „Miete ist rausgeworfenes Geld.“ Rein rechnerisch stimmt dies jedoch nur bedingt. Denn auch Käufer zahlen erhebliche Beträge an Zinsen an die Bank, Kaufnebenkosten an den Staat und laufende Instandhaltungskosten, die ebenfalls kein Vermögen aufbauen.
1. Die beiden Vermögensmodelle im Direktvergleich
| Kriterium | 🏠 Modell KAUF (Eigenheim) | 📈 Modell MIETE & ETF-DEPOT |
|---|---|---|
| Start-Eigenkapital | Wird in Kaufpreis & Nebenkosten gebunden | Startet sofort im globalen ETF-Depot |
| Monatliche Belastung | Feste Kreditrate + Instandhaltungsrücklage | Kaltmiete (steigt mit Inflation) + Sparrate |
| Vermögensaufbau durch | Schuldentilgung + Wertsteigerung der Immobilie | Zinseszins-Effekt weltweiter Aktienmärkte |
| Flexibilität & Risiko | Klumpenrisiko, ortsgebunden, Sanierungspflicht | Hohe Flexibilität, einfache Kündigung |
2. Die Formel für den fairen Vergleich
Unser Rechner simuliert beide Pfade parallel Monat für Monat:
- Der Käufer bezahlt die Monatsrate für Zins und Tilgung und legt Rücklagen für Reparaturen an. Sein Nettovermögen am Ende entspricht dem um die Restschuld bereinigten Immobilienwert.
- Der Mieter zahlt die anfängliche Kaltmiete (die jährlich um den gewählten Satz steigt). Die Differenz zwischen den höheren Kaufkosten und der Miete fließt zusammen mit dem Start-Eigenkapital vollständig in einen ETF-Sparplan.
3. Passende Verwandte Rechner & Tools
Baukreditrechner 2026
Monatliche Annuitätenrate, Tilgungsplan und Restschuld nach Zinsbindung ermitteln.
Zum Rechner Sondertilgungsrechner
Zinsersparnis und Laufzeitverkürzung durch jährliche Sondertilgungen simulieren.
Zum Rechner ETF-Sparplanrechner
Monatlichen Zinseszins und Kapitalvermögen bei globalen ETF-Investments berechnen.
Zum RechnerHäufig gestellte Fragen (FAQ)
Was ist finanziell besser: Haus kaufen oder zur Miete wohnen?
Das hängt maßgeblich von drei Faktoren ab: 1. Dem Verhältnis von Kaufpreis zu Jahreskaltmiete (Kaufpreisfaktor), 2. Den Bauzinsen und Kaufnebenkosten, und 3. Der alternativen Rendite, die der Mieter erzielt, wenn er sein Eigenkapital diszipliniert an den weltweiten Aktienmärkten (z. B. MSCI World / All-Country ETF) anlegt. Bei hohen Zinsen und hohen Kaufpreisen schlägt Mieten plus ETF-Sparen den Kauf häufig bei der reinen Vermögensbildung.
Was sind Opportunitätskosten beim Immobilienkauf?
Opportunitätskosten sind die entgangenen Gewinne einer nicht gewählten Alternative. Wer 80.000 € Eigenkapital in eine Immobilie steckt, kann dieses Geld nicht mehr an der Börse mit 6 bis 7 % historischer Jahresrendite anlegen. Dieser Zinseszins-Verlust muss durch Wertsteigerung und ersparte Miete erst einmal ausgeglichen werden.
Wie viel Instandhaltungsrücklage sollte man für ein Eigenheim einplanen?
Als Faustformel nach der Petersschen Formel oder gängigen Bankenempfehlungen sollten Eigentümer mindestens 1,0 bis 1,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche monatlich (ca. 1 % des Gebäudewerts pro Jahr) für spätere Reparaturen wie Dach, Heizungstausch oder Dämmung zurücklegen.
Warum sind Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf 'verlorenes Geld'?
Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 %, Notar- und Grundbuchgebühren ca. 1,5 %, Maklerprovision bis zu 3,57 %) betragen zusammen meist 7 bis 11 % des Kaufpreises. Dieses Geld fließt weder in den Wert des Hauses noch in die Tilgung, sondern ist sofort nach dem Kauf unwiederbringlich verloren.