Die Grundsteuerreform 2025/2026 in Deutschland
Die Grundsteuer ist eine der wichtigsten Einnahmequellen für Städte und Gemeinden in Deutschland. Aufgrund eines Urteils des Bundesverfassungsgerichts aus dem Jahr 2018 musste die Grundsteuer völlig neu geregelt werden: Die alten Einheitswerte stammten in den westlichen Bundesländern aus dem Jahr 1964 und in den östlichen Bundesländern sogar aus dem Jahr 1935.
Seit dem 1. Januar 2025 gilt bundesweit die neue Grundsteuer. Unser Grundsteuer-Rechner nutzt das offizielle Bundesmodell nach § 15 GrStG zur präzisen Ermittlung der Jahressteuer und der vierteljährlichen Raten.
1. Die 3-Stufen-Berechnung der Grundsteuer
Egal ob Einfamilienhaus, Eigentumswohnung oder Gewerbegrundstück: Die Berechnung der Grundsteuer folgt stets einem dreistufigen System:
- Grundsteuerwert (1. Stufe): Wird vom Finanzamt im Grundsteuerwertbescheid festgestellt (basiert auf Bodenrichtwert, Immobilienart, Wohnfläche und Baujahr).
- Steuermessbetrag (2. Stufe): Der Grundsteuerwert wird mit der gesetzlichen Steuermesszahl multipliziert. Für Wohngrundstücke beträgt diese 0,31 ‰ (0,00031).
- Hebesatz der Gemeinde (3. Stufe): Der Steuermessbetrag wird schließlich mit dem Hebesatz der jeweiligen Kommune multipliziert.
2. Überblick: Bundesmodell vs. Ländermodelle
Das Grundsteuergesetz lässt den Bundesländern über eine Öffnungsklausel Raum für eigene Berechnungsmodelle. Hier sehen Sie die unterschiedlichen Ansätze im Überblick:
| Modell | Bundesländer | Berechnungsgrundlage |
|---|---|---|
| Bundesmodell (Wertmodell) | Berlin, NRW, Rheinland-Pfalz, Schleswig-Holstein, Brandenburg, Thüringen, Saarland, Sachsen | Bodenrichtwert + statistische Nettokaltmiete + Gebäudealter + Fläche |
| Reines Flächenmodell | Bayern | Rein nach Grundstücks- und Gebäudefläche (Bodenrichtwert spielt keine Rolle) |
| Bodenwertmodell | Baden-Württemberg | Grundstücksfläche × Bodenrichtwert (Gebäudewert fließt nicht ein) |
| Flächen-Lage-Modell | Hessen, Niedersachsen, Hamburg | Flächenansatz kombiniert mit einem Lage-Faktor für Wohnlagen |