Baufinanzierung planen: Warum die Restschuld entscheidend ist
Bei einer Immobilienfinanzierung endet häufig die Zinsbindung, bevor das Darlehen vollständig getilgt ist. Wer nur auf die heutige Rate schaut, übersieht deshalb das Risiko der Anschlussfinanzierung.
Rate und Restschuld gehören zusammen
Die Monatsrate einer typischen Baufinanzierung setzt sich aus Zins und Tilgung zusammen. Weil sich die Zinsen auf die jeweils verbleibende Schuld beziehen, sinkt ihr Anteil im Laufe der Zeit. Innerhalb derselben Rate steigt dadurch der Tilgungsanteil.
Eine niedrige Anfangstilgung entlastet das Monatsbudget, verschiebt aber mehr Schulden in die Zukunft. Für eine belastbare Planung sollten deshalb mindestens Rate, Restschuld am Ende der Zinsbindung und ein mögliches Zinsniveau der Anschlussfinanzierung gemeinsam betrachtet werden.
So lesen Sie den Tilgungsplan
Die Spalte „Raten“ zeigt alle regulären Zahlungen eines Jahres. „Zinsen“ ist der Preis für das geliehene Kapital, „Tilgung“ reduziert den Darlehensbetrag. Die Restschuld ist der offene Betrag nach diesen Zahlungen und einer eventuell eingetragenen Sondertilgung.
Der Tilgungsplan enthält keine aktuellen Bankzinsen. Er wird ausschließlich aus Darlehensbetrag, Sollzins, anfänglicher Tilgung, Zinsbindung und Sondertilgung berechnet, die Sie selbst eingeben.
Bei 350.000 Euro Darlehen, 3,8 Prozent Sollzins und 2,5 Prozent anfänglicher Tilgung beträgt die Rate zu Beginn 1.837,50 Euro im Monat. Im ersten Jahr ist der Zinsanteil noch hoch. Mit jeder Tilgung wird die Basis für die nächste Zinsberechnung kleiner.
Was eine längere Zinsbindung verändert
Eine lange Zinsbindung schafft Planungssicherheit, weil der vereinbarte Sollzins länger feststeht. Dafür kann der Zinssatz des Angebots höher liegen als bei einer kürzeren Bindung. Eine kurze Zinsbindung kann günstiger starten, setzt die Finanzierung aber früher dem dann gültigen Marktzins aus.
Es gibt keine für alle passende Dauer. Entscheidend sind Restschuld, finanzieller Puffer, gewünschte Planungssicherheit und die Frage, wie stark eine höhere Anschlussrate das Haushaltsbudget belasten würde.
Sondertilgung: flexibel bleiben, ohne sie fest einzuplanen
Ein vertragliches Sondertilgungsrecht kann Bonuszahlungen, Erbschaften oder angespartes Geld nutzbar machen. Die Zahlung senkt die Restschuld und damit zukünftige Zinsen. Trotzdem sollte die reguläre Finanzierung auch ohne Sonderzahlung tragfähig sein. Sonst wird aus einer freiwilligen Option ein heimlicher Pflichtposten.
Ein einfacher Belastungstest
- Restschuld am Ende der Zinsbindung notieren.
- Anschlussrate mit einem zwei bis drei Prozentpunkte höheren Zinssatz berechnen.
- Laufende Instandhaltung und Rücklagen nicht als „freie Rate“ behandeln.
- Nebenkosten des Kaufs getrennt vom Darlehensbetrag prüfen.
- Mehrere Tilgungssätze vergleichen, nicht nur mehrere Banken.