400.000 Euro Hauskauf: Wie viel Eigenkapital braucht man für Nebenkosten und Rate?
Beim Hauskauf reicht der reined Kaufpreis nicht aus. Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar und Makler müssen in der Regel aus dem eigenen Ersparten gezahlt werden. Diese Modellrechnung zeigt am Beispiel eines 400.000-Euro-Hauses, wie viel Eigenkapital nötig ist und wie hoch die Monatsrate ausfällt.
„Wir haben ein Haus für 400.000 Euro gefunden und besitzen 95.000 Euro Erspartes. Reicht das als Eigenkapital aus und wie hoch wird unsere monatliche Rate?“
- David & Elena
Die kurze Antwort
Für ein Einfamilienhaus mit einem Kaufpreis von 400.000 Euro (z. B. in Bayern) fallen ca. 34.280 Euro Kaufnebenkosten an (Grunderwerbsteuer 3,5 %, Notar/Grundbuch 1,5 %, Makler 3,57 %). Diese Nebenkosten sollten vollständig aus Eigenkapital bezahlt werden.
Im Beispiel stehen 95.000 Euro Eigenkapital zur Verfügung. Nach 34.280 Euro geschätzten Nebenkosten bleiben 60.720 Euro für den Kaufpreis; der Finanzierungsbedarf beträgt damit 339.280 Euro. Bei 4,0 Prozent Sollzins und 2,0 Prozent anfänglicher Tilgung liegt die Rate bei 1.696,40 Euro.
Wie setzen sich die 34.280 Euro Kaufnebenkosten zusammen?
Die Kaufnebenkosten variieren je nach Bundesland. Im Rechenbeispiel für Bayern setzen sie sich wie folgt zusammen:
| Nebenkosten-Position | Prozentsatz | Betrag bei 400.000 € Kaufpreis |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer (Bayern) | 3,50 % | 14.000 € |
| Notar- und Grundbuchkosten | 1,50 % | 6.000 € |
| Immobilienmakler (Käuferanteil) | 3,57 % | 14.280 € |
| Gesamte Kaufnebenkosten | 8,57 % | 34.280 € |
Warum sind 95.000 Euro Eigenkapital eine sehr solide Basis?
Von den 95.000 Euro Ersparten begleichen David und Elena zunächst die geschätzten Kaufnebenkosten von 34.280 Euro. Die verbleibenden 60.720 Euro reduzieren den zu finanzierenden Kaufpreis.
Wie hoch ist die Monatsrate bei 339.280 Euro Kredit?
Bei einer Baufinanzierung mit 4,0 Prozent Sollzins und einer anfänglichen Tilgung von 2,0 Prozent (zusammen 6,0 Prozent Annuität) errechnet sich die Monatsrate wie folgt:
(339.280 Euro × 6,0 %) / 12 Monate = 1.696,40 Euro pro Monat
Checkliste für den Baufinanzierungsvergleich
- Grunderwerbsteuer des eigenen Bundeslandes ermitteln (zw. 3,5 % und 6,5 %).
- Instandhaltungsrücklage (ca. 1–2 € pro m² Wohnfläche monatlich) im Budget einplanen.
- Prüfen, ob KfW-Förderprogramme (z. B. für klimafreundlichen Neubau) infrage kommen.
- Den Baukreditrechner nutzen, um Nebenkosten und Kreditrate mit den eigenen Annahmen durchzurechnen.