400.000 Euro Hauskauf: Wie viel Eigenkapital braucht man für Nebenkosten und Rate?
Beim Hauskauf reicht der reined Kaufpreis nicht aus. Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar und Makler müssen in der Regel aus dem eigenen Ersparten gezahlt werden. Diese Modellrechnung zeigt am Beispiel eines 400.000-Euro-Hauses, wie viel Eigenkapital nötig ist und wie hoch die Monatsrate ausfällt.
„Wir haben một Traumhaus für 400.000 Euro gefunden. Wir besitzen 95.000 Euro Erspartes. Reicht das als Eigenkapital aus und wie hoch wird unsere monatliche Rate?“
- David & Elena
Die kurze Antwort
Für ein Einfamilienhaus mit einem Kaufpreis von 400.000 Euro (z. B. in Bayern) fallen ca. 34.280 Euro Kaufnebenkosten an (Grunderwerbsteuer 3,5 %, Notar/Grundbuch 1,5 %, Makler 3,57 %). Diese Nebenkosten sollten vollständig aus Eigenkapital bezahlt werden.
Empfohlen wird ein Gesamteigenkapital von ca. 95.000 Euro (Nebenkosten + 15 % des Kaufpreises). Bei 340.000 Euro Nettodarlehen, 4,0 % Sollzins und 2,0 % Tilgung liegt die rechnerische Monatsrate bei 1.700,00 Euro.
Wie setzen sich die 34.280 Euro Kaufnebenkosten zusammen?
Die Kaufnebenkosten variieren je nach Bundesland. Im Rechenbeispiel für Bayern setzen sie sich wie folgt zusammen:
| Nebenkosten-Position | Prozentsatz | Betrag bei 400.000 € Kaufpreis |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer (Bayern) | 3,50 % | 14.000 € |
| Notar- und Grundbuchkosten | 1,50 % | 6.000 € |
| Immobilienmakler (Käuferanteil) | 3,57 % | 14.280 € |
| Gesamte Kaufnebenkosten | 8,57 % | 34.280 € |
Warum sind 95.000 Euro Eigenkapital eine sehr solide Basis?
Von den 95.000 Euro Ersparten begleichen David und Elena zunächste die Kaufnebenkosten von 34.280 Euro vollständig. Die verbleibenden 60.720 Euro fließen direkt als Tilgung in den Kaufpreis ein.
Wie hoch ist die Monatsrate bei 340.000 Euro Kredit?
Bei einer Baufinanzierung mit 4,0 Prozent Sollzins und einer anfänglichen Tilgung von 2,0 Prozent (zusammen 6,0 Prozent Annuität) errechnet sich die Monatsrate wie folgt:
(340.000 Euro × 6,0 %) / 12 Monate = 1.700,00 Euro pro Monat
Checkliste für den Baufinanzierungsvergleich
- Grunderwerbsteuer des eigenen Bundeslandes ermitteln (zw. 3,5 % und 6,5 %).
- Instandhaltungsrücklage (ca. 1–2 € pro m² Wohnfläche monatlich) im Budget einplanen.
- Prüfen, ob KfW-Förderprogramme (z. B. für klimafreundlichen Neubau) infrage kommen.
- Den Baukreditrechner nutzen, um Nebenkosten và Kreditrate exakt durchzurechnen.