200.000 Euro Baukredit über 15 Jahre: Wie hoch ist die monatliche Rate?
Ein Immobilienkredit über 200.000 Euro ist eine langjährige Verpflichtung. Dieser Tilgungsvergleich berechnet die Monatsrate bei 15 Jahren Zinsbindung und zeigt, wie stark eine höhere anfängliche Tilgung die Restschuld verringert.
„Wir möchten eine Eigentumswohnung kaufen und benötigen 200.000 Euro Baukredit. Die Bank bietet uns 4,0 % Sollzins bei 15 Jahren Zinsbindung an. Reicht eine Tilgung von 2 % aus oder sollten wir lieber 3 % tilgen?“
- Hannah & Tim
Die kurze Antwort
Bei 200.000 Euro Nettodarlehen, einem gebundenen Sollzins von 4,0 Prozent p. a. und 2,0 Prozent anfänglicher Tilgung beträgt die monatliche Rate exakt 1.000,00 Euro. Nach Ablauf der 15-jährigen Zinsbindung verbleibt eine Restschuld von rund 145.412 Euro.
Wählt man stattdessen eine höhere anfängliche Tilgung von 3,0 Prozent, steigt die Monatsrate auf 1.166,67 Euro. Im Gegenzug sinkt die verbleibende Restschuld nach 15 Jahren um über 35.000 Euro auf nur noch etwa 110.231 Euro.
Welche Eckdaten gelten für das Finanzierungsmodell?
Ein Annuitätendarlehen zeichnet sich durch eine gleichbleibende monatliche Rate aus. Mit jedem Monat sinkt die Restschuld, wodurch der Zinsanteil in der Rate abnimmt und der Tilgungsanteil automatisch steigt.
Nettodarlehensbetrag für die Immobilie
Feste Zinsbindung ohne Zinsänderungsrisiko
Angenommener gebundener Sollzinssatz
Vergleich: 2 Prozent vs. 3 Prozent anfängliche Tilgung
Der Unterschied im Tilgungssatz wirkt sich direkt auf die laufende Haushaltskasse und die Zinskosten aus:
| Kennzahl | 2 % Tilgung | 3 % Tilgung |
|---|---|---|
| Monatliche Annuitätenrate | 1.000,00 € | 1.166,67 € |
| Gezahlte Zinsen nach 15 Jahren | ca. 105.412 € | ca. 100.231 € |
| Gezahlte Tilgung nach 15 Jahren | ca. 54.588 € | ca. 89.769 € |
| Verbleibende Restschuld nach 15 Jahren | 145.412 € | 110.231 € |
Mit 166,67 Euro mehr pro Monat tilgen Hannah und Tim in 15 Jahren über 35.000 Euro mehr Kredit ab và sparen zeitgleich rund 5.180 Euro an Zinskosten.
Warum ist die Restschuld nach 15 Jahren so entscheidend?
Nach Ablauf der Zinsbindung ist der Baukredit in der Regel noch nicht vollständig abgezahlt. Für den verbleibenden Betrag wird eine Anschlussfinanzierung benötigt. Ist die Restschuld geringer, ist auch das Risiko bei möglicherweise gestiegenen Marktzinsen deutlich kleiner.
Wie wirken freiwillige Sondertilgungen?
Viele Banken räumen ein jährliches Sondertilgungsrecht von 5 Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme ein (im Beispiel 10.000 Euro pro Jahr). Wer z. B. durch Weihnachtsgeld oder Boni jährlich 2.000 Euro zusätzlich tilgt, verkürzt die Gesamtlaufzeit erheblich und drückt die Restschuld weiter.
Checkliste für den Kreditvergleich
- Darlehensrate an das reale Monatsbudget anpassen (maximal 35–40 % des Haushaltsnettoerformers).
- Prüfen, ob kostenfreie Sondertilgungen im Vertrag enthalten sind.
- Eigenkapital für Kaufnebenerkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Makler) bereithalten.
- Verschiedene Tilgungssätze im Baukreditrechner durchspielen.